Что необходимо учесть при расчете доходности недвижимости?
При расчете доходности недвижимости многие забывают включить базовые факторы, которые имеют существенное значение.
А вы считаете, что недвижимость – хороший актив для получения пассивного дохода? Я тоже люблю недвижимость, и сама долго так думала.
Но сделав простые расчеты и посмотрев на свой портфель без эмоций, поняла, что деньги, которые зарабатываю можно сохранить и прирастить более эффективным способом.
А «ну нравится мне недвижимость» или «это же материальный актив, который всегда имеет стоимость» — это чисто мои эмоции, а не разумный подход. Это было еще до того, как я занялась инвестирование за рубеж и финансовым консультированием. Хотя даже сейчас у меня остается большой перекос в структуре активов в сторону недвижимости, над чем активно работаю.
На недвижимость, по-хорошему, должно приходиться не больше 30% в общей структуре активов. Чтобы не ставить свое благополучие в зависимость только от одного вида актива, который еще и выражен в нестабильной валюте – рублях, и весь свой капитал на «одну лошадку». Это не разумно.
Давайте вспомним 2014 год. Квартира стоимостью 10 млн. руб. стоила по курсу в октябре 2014 года 254 тыс.$, в феврале 2015 г. уже 144 тыс.$, сейчас может те же 10 млн.руб., если не меньше, и те же 140-150 тыс.$. Т.е. если все поставлено только на недвижимость, то портфель активов просел больше, чем на 40%. Потеря части капитала (как видим существенной части) в результате обесценения рубля — это один из рисков.
Насколько недвижимость выгодна как инвестиция, можно сделать вывод, посмотрев индекс доходности.
На графике (с сайта Индикаторы рынка недвижимости) можно увидеть индекс доходности жилой недвижимости в Москве с 2000 года в долларах и даже с 1991 г. Далее…
Инвестировать и не потерять. Типичная история потери сбережений
Попалась на днях в соцсетях ужасающая история потери всех накоплений, которая, к сожалению, довольно типичная для последних лет Моя практика финансового консультирования показывает, что попадаются на эту удочку люди разного рода деятельности, возраста, уровня образования и статуса.
Будьте бдительны сами и предупредите друзей и родителей, чтобы инвестировать и не потерять.
Как я уже предупреждала в постах, на волне низких ставок в банках, повышенного беспокойства населения по поводу предстоящей пенсионной реформы, тема инвестирования широко продвигается, и мошенники еще больше активизировались. И не только мошенники. Вполне легальные и почтенные финансовые организации впаривают клиентам то, что вообще не подходит для решения их задач, дезинформируя в отношении рисков и условий финансовых продуктов (мисселинг).
Кратко про данный случай. «Лидирующая компания, которая помогает трейдерам работать на валютном рынке» не только слили за пару дней все накопления — несколько миллионов рублей инвестора, но умудрились уговорить его дополнительно занять средств, чтобы с ними «рассчитаться», якобы они еще и свои деньги вложили за него. Произошло это с почтенным человеком пенсионного возраста, заслуженным специалистом в своей области (не финансовой). Теперь ему придется продолжать работать пока здоровье будет позволять. Благо он редкий специалист и будет востребован.
Как правило, такие «финансовые специалисты» очень хорошо умеют продавать и красиво говорить правильные слова, которым неподготовленным людям сложно противостоять И, к сожалению, такая практика работы серьезно подрывает доверие к финансовым рынкам.
Простые вопросы, ответы на которые нужно для себя понимать, чтобы не потерять деньги. В данной ситуации человек просто не стал бы связываться, если бы знал, какие факты нужно узнать прежде чем…:
Ошибочные критерии выбора финансовых инструментов
Более половины россиян не ждут материальной поддержки детей после выхода на пенсию. Долгосрочные сбережения делают лишь треть граждан. А на что тогда рассчитывают россияне при выходе на пенсию?
Посмотрим на исследование Фонда общественного мнения в отношении критериев выбора россиянами финансовых инструментов. Предпочтения следующие:
— сохранность средств с возможностью забрать деньги с небольшой прибылью или без (71%)
— возможность забрать деньги, когда потребуется (41%).
Неоднократные потери сбережений в результате нестабильности нашей экономики объясняют предпочтения россиян.
Но разумен ли данный выбор? Сохраните ли вы таким образом свои деньги? Далее…
Финансовое благополучие. 3 составляющих Прямой эфир выпуск 2
Прямой эфир по личным финансам от 8 февраля 2018. Выпуск 2.
Тема для обсуждения: финансовое благополучие. 3 составляющих
Финансовое благополучие семьи строится на 3х важных составляющих — 3х китах:
1. Финансовый резерв (подушка)
2. Страховая защита
3. Инвестирование Далее…
Доходность портфелей наших клиентов 2017
Доходность портфелей наших клиентов 2017 г.
Январь – время подведения итогов года и рассылки клиентам отчетов по доходности инвестиций.
Доходность показывает, сколько % прибыли принесли инвестиции, т.е. насколько эффективны были вложения.
На консультациях для построения наглядной иллюстрации того, сколько можно потенциально заработать в результате инвестирования, например, на сроке от 15 лет я применяю консервативный подход и делаю расчеты, исходя из ставок 4% и 8% годовых. Если инвестиция покажет среднюю доходность выше, значит, клиент получит больше или быстрее достигнет поставленной финансовой цели.
Будет намного хуже, если применять чересчур оптимистичную оценку в финансовом планировании. Может получиться, что ожидания были неоправданными, и сроки достижения целей отодвинутся во времени. Напомню, что в инвестировании никто никогда не знает заранее, куда пойдет рынок, и гарантировать доходность нельзя.
Возвращаюсь к портфелям, доходность портфелей наших клиентов 2017 г. была до 22% годовых в долларах США.
Здесь можно остановиться и посчитать, сколько денег вы потеряли за год, если так и не начали инвестировать.
От каких параметров зависит доходность портфелей?
- Состав портфеля
Распределение активов в портфеле, какие фонды будут приобретены и в какой пропорции. Далее…
Миллионы на счетах не являются признаком финансовой грамотности и благополучия
Схемы обмана граждан разнообразны. Как признали представители ЦБ РФ, жертвами мошенников на финансовых рынках становятся граждане, которые хотят БЫСТРО обогатиться и прирастить свой капитал. Рискуют и теряют деньги те, у кого есть существенные накопления, так и те, кто располагает совсем небольшими суммами.
Лидируют следующие схемы обмана граждан:
— Финансовые пирамиды, которые действуют под прикрытием финансов-кредитных кооперативов. Деньги привлекаются на различные проекты под более высокие ставки, чем в банках. В реальности ни в какие проекты деньги не инвестируются. Собрав деньги, мошенники исчезают. Далее…
Рубли или иностранная валюта? Альтернатива депозитам
Рубли или иностранная валюта? Что выбрать для сбережений?
Банк России придерживается политики «принуждения» населения к рублю, о чем свидетельствуют низкие ставки по вкладам, размещенным в валюте. На сегодня максимальное предложение по годовому депозиту в долларах США составляет 2%. Но если говорить о банках из топ-20, то такую ставку предлагал только один банк. Негативные новости о данном банке в последние недели вызывают беспокойство, но банк, скорее всего, выстоит. Остальные предложения уже меньше, 1,8% предлагает Россельхозбанк и 1,65% Бинбанк и Альфа-Банк. А Сбербанк, например, предложил мне только сберегательный счет 0,1% годовых (для евро).
Отчасти по этой причине россияне предпочитают для сбережения держать в рублях, ставки по депозитам выше. Выбор оправдан при условии, что курс рубля остается стабильным и имеет тенденцию к укреплению. Однако ситуация сейчас иная. За 3, 5 месяца рубль потерял более 7%, при том, что нефть за этот период прибавляла в цене.
Хотя вклады в российских банках застрахованы в размере 1, 4млн. руб., с депозитами в валюте не все просто. При отзыве лицензии кредитного учреждения компенсацию по вкладам в валюте будут выдавать в рублях по курсу на дату отзыва лицензии. Обычно выплаты происходят через несколько месяцев после отзыва лицензии, и не известно, что будет с курсом валюты на дату выплаты. Если ваш вклад при этом банк не «потеряет за балансом», что, к сожалению, встречается не так редко, как хотелось бы. И не всегда вкладчику при этом удается доказать, что вклад был…
Когда величина финансового резерва, скажу так расплывчато, не очень большая, то выбор валютного депозита с небольшой ставкой оправдан. Немного денег принесло бы не так уж и много %. Но когда на банковских счетах хранятся значительные суммы, стоит задуматься:
— Сколько вы теряете, храня деньги на депозите? Ставки на депозитах не покрывают полностью уровень инфляции, которая была в среднем >9% годовых в рублях, около 2% годовых в долларах за последние 15 лет.
— На какие цели предназначены суммы, которые находятся на депозитах? Ведь если деньги точно не предполагается использовать в ближайшие годы, то и финансовые инструменты нужно выбрать другие, более доходные и не такие консервативные, как депозиты. Деньги должны работать, зарабатывать, а не обесцениваться.
Депозит, как финансовый инструмент, подходит для накоплений на короткие сроки 1- 3 года, для хранения финансового резерва в небольших размерах. И главным при выборе банка должна быть не величина ставки, а надежность банка и сохранность средств. Для чего рекомендую выбирать банки из 10-ки системно значимых, список которых публикует на своем сайте Центральный банк РФ.
Но для других целей депозит будет слишком консервативным инструментом, а значит и менее доходным. Зачем терять возможности заработать? Терять на высокой инфляции?
Даже если деньги на депозите – это ваш финансовый резерв, но финансовый резерв, который сделан на длительный срок, на несколько лет и в крупном размере, то хранить все деньги только на депозитах будет не разумно. Например, топ-менеджеры или владельцы бизнеса с высоким уровнем доходов, а значит расходов, создают значительный резерв, ведь для восстановления дохода, поиска должности такого уровня и привычной заработной платой потребуется много времени. В таких ситуациях, да и в условиях невысокого доверия к банковской системе, стоит задуматься об альтернативах.
Часть резерва можно разместить в финансовые инструменты, которые могут принести немного больший, чем на депозитах доход, но должны иметь высокую ликвидность. Далее…
Какой фактор оказывает большое влияние на результаты инвестиции?
Что оказывает влияние на результаты инвестиций?
Когда речь идет о накоплении богатства, время – самый главный актив в корзине инвестиций, даже если вы приступаете к инвестированию на позднем этапе жизни. Все больше людей доживают до 80, 90 и более лет, а значит, у многих есть время для созревания накоплений, к какому поколению вы не принадлежите!
Если вы начинаете с нуля, то магия сложного процента неизбежно приведет вас к намеченной цели. Но только, если в вашей корзине безопасные инвестиции, и срок достаточно длинный.
Часто люди предпочитают какой-то один тип инвестиций по разным причинам:
— потому что считают, будто лучше разбираются в данной области
— потому что эта инвестиция в данный момент времени сулит наибольший доход (или большой доход посулили друзья, знакомые, пресса и т.д.)
— потому что верят только в этот инструмент (недвижимость, золото, деньги «под матрасом») и не знакомы с другими возможностями
Кто-то вкладывает деньги все средства в недвижимость или покупает акции, облигации. Но если нет достаточной диверсификации, то велики шансы потерять все. Каким бы привлекательным не казался актив и прибыли, которые он сулит, день расплаты наступит обязательно. И других вариантов нет. Или диверсификация, или потеря денег! Далее…
Формула финансовой независимости
Есть ли формула финансовой независимости? Как рассчитать, сколько нужно денег, чтобы обеспечить финансовую независимость.
Финансовая независимость — это не обязательно богатство и роскошная жизнь. В первую очередь, это возможность обеспечить привычный уровень жизни, получая только пассивный доход. Например, если вы потеряли работу, а с ней основной источник заработка, или ваши доходы от бизнеса снизились, а на восстановление потребуется много времени. Или появились проблемы со здоровьем, сложно найти работу в текущей экономической ситуации / для вашей возрастной категории / для вашей профессии. Возможно, хотелось бы уменьшить продолжительность рабочего времени или сменить сферу деятельности, что неизменно повлечет уменьшение заработка. Но для оплаты текущих счетов, образования детей, платежей по кредитам нужны деньги. А где же их взять, если восстановление доходов либо потребует времени, либо не выполнимо вообще, если, например, здоровье или возраст уже «не те».
Чтобы обеспечить устойчивое финансовое благополучие в любой экономической ситуации и, что самое важное – в преклонном возрасте, необходимо создавать активы, которые могут приносить пассивный доход, не зависящий от вашей ежедневной деятельности.