Что необходимо учесть при расчете доходности недвижимости?

При расчете доходности недвижимости многие забывают включить базовые факторы, которые имеют существенное значение.

А вы считаете, что недвижимость – хороший актив для получения пассивного дохода? Я тоже люблю недвижимость, и сама долго так думала. 

Но сделав простые расчеты и посмотрев на свой портфель без эмоций, поняла, что деньги, которые зарабатываю можно сохранить и прирастить более эффективным способом. 
А «ну нравится мне недвижимость» или «это же материальный актив, который всегда имеет стоимость» — это чисто мои эмоции, а не разумный подход. Это было еще до того, как я занялась инвестирование за рубеж и финансовым консультированием. Хотя даже сейчас у меня остается большой перекос в структуре активов в сторону недвижимости, над чем активно работаю.

На недвижимость, по-хорошему, должно приходиться не больше 30% в общей структуре активов. Чтобы не ставить свое благополучие в зависимость только от одного вида актива, который еще и выражен в нестабильной валюте – рублях, и весь свой капитал на «одну лошадку». Это не разумно. 

Давайте вспомним 2014 год. Квартира стоимостью 10 млн. руб. стоила по курсу в октябре 2014 года 254 тыс.$, в феврале 2015 г. уже 144 тыс.$, сейчас может те же 10 млн.руб., если не меньше, и те же 140-150 тыс.$. Т.е. если все поставлено только на недвижимость, то портфель активов просел больше, чем на 40%. Потеря части капитала (как видим существенной части) в результате обесценения рубля — это один из рисков.

Насколько недвижимость выгодна как инвестиция, можно сделать вывод, посмотрев индекс доходности.
На графике (с сайта Индикаторы рынка недвижимости) можно увидеть индекс доходности жилой недвижимости в Москве с 2000 года в долларах и даже с 1991 г.

Индекс доходности — показатель экономической эффективности вложения средств в недвижимость.

Вложение в квартиру оправдано, если квартира может приносить соответствующий потенциальный доход, который складывается из двух составляющих:

1. Арендные платежи от возможной сдачи квартиры в аренду
2. Изменение ее первоначальной стоимости в зависимости от изменения уровня цен на рынке.

Например, квартира может приносить 6% годовых за счет аренды, плюс еще 20% годовых за счет общего роста цен на жилье, которые в сумме и формируют уровень ее потенциальной доходности. 

Однако индекс доходности не учитывает такие важные детали, которые снижают доходность:
✔накладные расходы, например, капитальный и косметический ремонт
✔амортизацию
✔возможный простой квартиры
✔страховку и другие индивидуальные издержки
✔плата управляющей компании, за услуги по администрированию (если сдаете через них)
✔налоги со сдачи в аренду

Показатель рассчитывается в относительных единицах, в качестве номинальной доходности рассматриваются долгосрочные банковские депозиты. Т.е. сравнивается в финансовых инструмента (депозит и недвижимость), во сколько раз вложение денег в жилье выгоднее (или не выгоднее), чем внесение денег на банковский депозит.

Картинка наглядно показывает, что в основном за анализируемый период на депозитах можно получить больше, чем от недвижимости. Игнорировать все факторы, связанные с владением и сдачей недвижимости в аренду, оказывающие влияние на расчет реальной доходности недвижимости неразумно. И с учетом всех накладных расходов история становится совсем невыгодной.

Еще про недвижимость можно прочитать в статье здесь.

Как налоговая выявляет факты сдачи недвижимости в аренду?

Рассказываю. Налоговики давно работают в этом направлении и выявляют факты в процессе проверки. Ко мне в дом участковые наведываются 1-3 раза в год (это, когда я дома с ними сталкиваюсь, может и больше), опрашивают соседей, кто проживает в квартире.

Поводом для проверки налоговиков могут стать:

Найти оптимальный способ инвестирования, который подойдет для вашей ситуации помогу на персональной консультации

Записаться на персональную консультацию