logo

Что необходимо учесть при расчете доходности недвижимости?

Дата: 20 Ноябрь 2018 Рубрика: Недвижимость Комментарии: Нет комментариев

При расчете доходности недвижимости многие забывают включить базовые факторы, которые имеют существенное значение.

А вы считаете, что недвижимость – хороший актив для получения пассивного дохода? Я тоже люблю недвижимость, и сама долго так думала. 

Но сделав простые расчеты и посмотрев на свой портфель без эмоций, поняла, что деньги, которые зарабатываю можно сохранить и прирастить более эффективным способом. 
А «ну нравится мне недвижимость» или «это же материальный актив, который всегда имеет стоимость» — это чисто мои эмоции, а не разумный подход. Это было еще до того, как я занялась инвестирование за рубеж и финансовым консультированием. Хотя даже сейчас у меня остается большой перекос в структуре активов в сторону недвижимости, над чем активно работаю.

На недвижимость, по-хорошему, должно приходиться не больше 30% в общей структуре активов. Чтобы не ставить свое благополучие в зависимость только от одного вида актива, который еще и выражен в нестабильной валюте – рублях, и весь свой капитал на «одну лошадку». Это не разумно. 

Давайте вспомним 2014 год. Квартира стоимостью 10 млн. руб. стоила по курсу в октябре 2014 года 254 тыс.$, в феврале 2015 г. уже 144 тыс.$, сейчас может те же 10 млн.руб., если не меньше, и те же 140-150 тыс.$. Т.е. если все поставлено только на недвижимость, то портфель активов просел больше, чем на 40%. Потеря части капитала (как видим существенной части) в результате обесценения рубля — это один из рисков.

Насколько недвижимость выгодна как инвестиция, можно сделать вывод, посмотрев индекс доходности.
На графике (с сайта Индикаторы рынка недвижимости) можно увидеть индекс доходности жилой недвижимости в Москве с 2000 года в долларах и даже с 1991 г.

доходности недвижимостиИндекс доходности — показатель экономической эффективности вложения средств в недвижимость.

Вложение в квартиру оправдано, если квартира может приносить соответствующий потенциальный доход, который складывается из двух составляющих:

  1. Арендные платежи от возможной сдачи квартиры в аренду
  2. Изменение ее первоначальной стоимости в зависимости от изменения уровня цен на рынке.

Например, квартира может приносить 6% годовых за счет аренды, плюс еще 20% годовых за счет общего роста цен на жилье, которые в сумме и формируют уровень ее потенциальной доходности. 

Однако индекс доходности не учитывает такие важные детали, которые снижают доходность:
накладные расходы, например, капитальный и косметический ремонт
амортизацию
возможный простой квартиры
страховку и другие индивидуальные издержки
плата управляющей компании, за услуги по администрированию (если сдаете через них)
налоги со сдачи в аренду

Показатель рассчитывается в относительных единицах, в качестве номинальной доходности рассматриваются долгосрочные банковские депозиты. Т.е. сравнивается в финансовых инструмента (депозит и недвижимость), во сколько раз вложение денег в жилье выгоднее (или не выгоднее), чем внесение денег на банковский депозит.

Картинка наглядно показывает, что в основном за анализируемый период на депозитах можно получить больше, чем от недвижимости. Игнорировать все факторы, связанные с владением и сдачей недвижимости в аренду, оказывающие влияние на расчет реальной доходности недвижимости неразумно. И с учетом всех накладных расходов история становится совсем невыгодной.

Еще про недвижимость можно прочитать в статье здесь.

Как налоговая выявляет факты сдачи недвижимости в аренду?

Рассказываю. Налоговики давно работают в этом направлении и выявляют факты в процессе проверки. Ко мне в дом участковые наведываются 1-3 раза в год (это, когда я дома с ними сталкиваюсь, может и больше), опрашивают соседей, кто проживает в квартире.

Поводом для проверки налоговиков могут стать:

— жалобы соседей на арендаторов, если те каким-то образом нарушают покой других жильцов
— сообщение от участкового или управляющей организации о незаконной сдаче жилья
жалобы самих арендаторов из-за повышения квартплаты или немотивированного выселения, подтвержденную документами об аренде квартиры
— сведения из Росреестра о владельцах недвижимости, особенно если у них в собственности несколько квартир

— сведения из базы данных МВД о мигрантах — иностранцах, прибывших в Россию и зарегистрировавшихся по месту пребывания. Квартиры, в которых они зарегистрированы, налоговая будет проверять на предмет того, сдается ли жилье официально.
— сведения о юридических лицах, снимающих жилье для сотрудников, и отчёты агентств недвижимости по договорам оказания услуг в плане поиска жильцов.

Налоговая проверка осуществляется:
 Путём опрашивания владельца квартиры, квартиросъемщиков (если они известны), свидетелей, соседей, после чего составляют протокол
 Налоговая имеет право требовать документы, которые подтверждают получение оплаты за сдачу жилья — договор аренды или договор с агентством недвижимости, расписки об уплате арендных сумм.
 Также оформляется запрос в банк на просмотр счёта арендодателя — кому и за что он перечислял деньги. Для этого достаточно санкции руководителя налоговой службы.

Если проверка подтверждает факт незаконной сдачи жилья в аренду, то налоговики составляют акт и выносят решение о применении санкций. Поскольку взыскивать налоги пени и штрафы с физических лиц можно только через суд, то перспектива для арендодателя вполне очевидна.

Сдавать квартиру легально или продолжать оставаться в тени — решать только вам. Но вы должны понимать возможные последствия своих решений и осознавать ответственность за них. И учитывать все расходы, связанные с владением недвижимостью и сдачей ее в аренду, в том числе расходы по уплате налога с дохода и сдаче налоговой декларации, перед тем, как примите решение об инвестировании в данный класс активов.

Сейчас уже многие владельцы «доходной» недвижимости начинают это понимать, и приходят на консультации с вопросом — можно ли выгоднее вложить деньги без таких хлопот, которые связаны с владением недвижимостью и сдачей в аренду? Можно и нужно.

Альтернативным вариантом для любителей недвижимости является инвестирование в фонды недвижимости. Такие фонды включаю в портфель инвестора для диверсификации

Найти оптимальный способ инвестирования, который подойдет для вашей ситуации помогу на персональной консультации

Записаться на персональную консультацию

 

Поделитесь этой информацией в соцсетях!

Навигация

Следующая статья:

Оставить свой комментарий

Получите мини-книгу
«Создать капитал проще, 
чем вы думаете!»

Давайте общаться в соцсетях!
Комментарии
Наверх
Отправьте заявку на консультацию финансового советника.
Мы обязательно свяжемся с Вами в течение 24-х часов для согласования даты и времени.
*Поля, отмеченные звездочкой необходимо заполнить.

*Настоящим подтверждаю, что принял Соглашение и даю компании “Персональное финансовое планирование” свое согласие на обработку моих персональных данных (поставьте галочку в поле над текстом).

×