Инвестиции в недвижимость. Насколько это выгодно?

В процессе консультирования часто сталкиваюсь с мнением клиентов, что инвестиции в недвижимость – «надежный способ уберечь деньги от кризиса и единственный способ обеспечить пассивный доход». Насколько справедливо такое мнение и откуда оно появилось?

Исторически в России было важно иметь собственное жилье, да и рынок аренды у нас до перестройки был развит довольно слабо. И сейчас доля тех, кто арендует недвижимость, невелика по сравнению с долей тех, кто проживает в собственных квартирах/домах. Хотя в других странах ситуация кардинально противоположная. Например, в Германии более 50% населения проживают в арендуемой недвижимости.

Распространению этого мнения  также в значительной степени способствуют риэлторы. Очень часто от них звучит: «недвижимость – низкорисковый актив, который позволит уберечься от кризиса»,  «цены на недвижимость всегда будут продолжать расти», «всегда можно получить хороший доход от сдачи в аренду». Банки также активно зазывают брать ипотечные кредиты, расписывая преимущества владения недвижимостью. Но насколько это реально выгодно и соответствует истине?

Первоначально обратимся к определению низкорискового актива. Это инструмент с низкой, как правило, фиксированной доходностью, низкой вероятностью дефолта и высокой ликвидностью (что означает возможность быстрой продажи актива).

Насколько это определение подходит для недвижимости?

Ситуация в России в течение последних нескольких месяцев наглядно показывает, что стоимость недвижимости в валютном эквиваленте существенно упала. Она так же продолжает и будет продолжать падать и в рублевом выражении.

По данным Росреестра на начало июля за пять последних месяцев 2015 года количество переходов прав собственности на вторичном рынке упало на 31,5%.  Увеличилось количество предложений о продаже, а спрос – нет. Чтобы квартира не зависла надолго, продавцы снижают на 10-15% цену от заявленной первоначально. И хотя государство выделяет средства на субсидирование ипотеки при  покупке жилья на первичном рынке, надолго этих вливаний не хватит. На первичном рынке застройщики тоже начали завуалировано снижать цены, размеры скидок доходят до 25%. При этом застройщики существенно зависят от 2х каналов финансирования: кредитов и денег покупателей, участвующих в долевом строительстве.  В условиях снижения покупательского спроса населения и недоступности недорогого кредитования в банках, создается риск пирамиды на рынке строительства: для завершения объекта будут требоваться все новые и новые деньги дольщиков, а цены на м2 будут все уменьшаться.

Очевидно, что о высокой ликвидности в нынешней ситуации речи быть не может. Так же не может быть и речи о том, что в ближайшее время спрос и цены восстановятся, и можно будет продать с выгодой купленные ранее объекты для инвестиционных целей. Прогнозы аналитиков схожи в том, что настоящий удар для  инвесторов еще впереди, разница прогнозов только в масштабе будущих потерь.

 Учитывая, что даже инвестиционную недвижимость зачастую приобретают с помощью ипотечных средств, не трудно посчитать реальную «выгоду» от данного вложения.

Что же с доходностью от сдачи в аренду?

Рассмотрим следующий пример. Куплена 1-комнатная квартира стоимостью 6,5 млн. рублей для сдачи в аренду. Доход от сдачи в аренду составит около 260 тыс.рублей в год (с учетом амортизации мебели, техники, самого жилья, расходов на ремонт квартиры, налогов на недвижимость и на доход от сдачи в аренду), что составит около 4% годовых. Окупится такое вложение очень не скоро.

Да и цены на аренду сейчас тоже снижаются, что связано со сворачиванием бизнесов в городе, снижением доходов населения, «превращением» инвесторов в арендодателей из-за невозможности продать инвестиционное жилье по сходной цене.

Есть простейший коэффициент, который позволяет оценить справедливость оценки недвижимости – отношение цены квартиры к рентному доходу, P/R (price to rent).

Коридоры оценки недвижимости свидетельствуют:

P/R  < 10  — лучше покупать, чем арендовать

P/R от 10 до 15 — недвижимость оценена справедливо и аренда экономически эквивалентна покупке

P/R > 15  — недвижимость переоценена, рентный доход низок и рассчитывать на рост стоимости опасно

P/R > 25 – недвижимость неоправданно высока и вероятность того, что это пузырь очень велика.

На сегодня в Москве P/R по оценке журнала «Коммерсант» и базы Cian составляет около 25. Для возврата к среднему коридору (от 10 до 15), который считается равновесным, падение стоимости должно составить 40-60%. Для сравнения недвижимость в Москве более переоценена, чем в таких городах как Лондон, Париж, Нью-Йорк.

А теперь еще немного упрощенных примеров для наглядности:

Снова беру тот же пример с  1-комнатной квартирой стоимостью 6,5 млн. рублей.

Квартира куплена в ипотеку под  12% годовых сроком на 10 лет. Первоначальный взнос составил 1,625 тыс. рублей (25% от первоначальной стоимости). Ежемесячный взнос по ипотеке около 69,9 тыс. рублей, за год  — 838,8 тыс.рублей (без учета ежегодных расходов по страхованию). Экономия за счет того, что квартира используется для собственного проживания (не платится аренда чужим людям) или доход от сдачи в аренду (в случае, если квартира сдается в аренду) составит 260 тыс.рублей в год. Т.о. квартира приносит убыток ежегодно в размере 578,8 тыс. рублей (платежи по ипотеке 838,8 тыс.рублей минус чистый доход от аренды 260 тыс.рублей).

Как можно более эффективно распорядиться имеющимися средствами?

Все та же ситуация. Есть сумма 1,625 тыс.рублей для первоначального взноса, что  составляет 28812$ (курс на 7.07.2015 1$=56,4 руб.).

При этом ежемесячно планировалось погашать задолженность по ипотеке в размере 70 тыс. рублей в течение 10 лет (или 58,5 тыс.рублей в течение 15 лет).

Если на этот период снимать квартиру, то на аренду можно потратить в среднем 30 тыс. рублей в месяц (с учетом коммунальных платежей), а разницу (70 тыс.рублей минус 30 тыс.рублей) в 40 тыс.рублей эквивалентную 709$ инвестировать ежемесячно под 10% годовых с капитализацией, то:

За 10 лет можно получить 221209$. Сумма 146479$  от ежемесячного регулярного инвестирования 709$ + 74730$ (от инвестирования суммы первоначального взноса в размере 28812$)

За 15 лет можно получить 331393$. Инвестируется ежемесячно сумма 505$ (разница 58,8 тыс. рублей – суммой взноса на 15 лет и 30 тыс. рублей – стоимостью аренды), что за 15 лет составит 211040$. Плюс 120 353$ — результат от инвестирования первоначального взноса 28812$ за 15 лет.

В случае, если квартира приобреталась для дальнейшей сдачи в аренду результаты следующие:

За 10 лет результат от инвестирования: 331 120$, т.к. инвестировалась сумма 70 тыс.рублей (эквивалентная 1241$), которая не была направлена на ипотеку. Плюс 74730$ (от инвестирования суммы первоначального взноса в размере 28812$).

За 15 лет результат от инвестирования: 555 804$, т.к. инвестировалась сумма 58,8 тыс.рублей (эквивалентная 1042$), которая не была направлена на ипотеку Плюс 120 353$ — результат от инвестирования первоначального взноса 28812$ за 15 лет. Если продолжать инвестировать еще 5 лет, то результат составит 991 688$.

В зависимости от выбранного варианта действий: инвестирование или покупка квартиры в ипотеку, Вы получите 2 совершенно разных сценария финансового будущего через 10-15 лет:

Сценарий №1.

Собственная недвижимость – она же низколиквидный и высокорисковый актив, дающий совсем небольшую доходность, а то и убытки. Вместе с этим еще постоянные волнения в течение всего срока ипотеки на тему «смогу ли я погашать ежемесячно ипотеку, если будет перерыв в работе?», «что будет, если я не смогу оплачивать ипотеку? а не заберет ли у меня  тогда банк все, что нажито непосильным трудом?», возню с арендаторами (в случае сдачи недвижимости в аренду),  ремонтами, убытки (см. расчеты выше), и что самое главное – почти полное отсутствие накоплений.  

Можно посмотреть еще на ситуацию с такого ракурса. Работу человек меняет в среднем 1 раз в 5 лет. И если квартира арендуется, то всегда можно поискать жилье ближе к работе и не тратить драгоценное время на поездки в офис и пробки.

Часто ипотека берется в возрасте около 30 лет, когда еще нет ясного понимания, где вы будете жить через 15-20 лет. И получается, что из одной ипотеки семья влезает в следующую ипотеку в связи с переездом…

Между тем время будет уже потеряно, и для создания капитала в 35-40 лет возможностей уже может и не быть. Когда вам 25 лет для создания капитала 1 млн.$ потребуется инвестировать 747$ ежемесячно  в течение 25 лет (при доходности 10% годовых), и тогда в 50 лет у вас будет приличный капитал и вытекающие с этим возможности. Но когда вам 40 лет, для создания капитала в 1 млн.$ к 50-летию требуется инвестировать уже минимум 4841$ ежемесячно…

Сценарий №2.

Приличная сумму накоплений, которая будет давать пассивный доход и свободу выбора. Часть можно будет потратить и на приобретение недвижимости, а часть продолжать инвестировать. Перспективы повышения стоимости жилья мы рассматривали выше. А если продолжать накапливать чуть больше, например, 20 лет, то в данном примере будет создан капитал в миллион долларов, который даже с учетом инфляции может обеспечить хороший пассивный доход и позволит вести достойный уровень жизни, занимаясь любимыми делами.

Так что хотите получить вы? Какой сценарий вы выберете?

Нисколько не хочу отговаривать от покупки недвижимости. Каждая жизненная ситуация индивидуальна. Если говорить о покупке недвижимости как об инвестиции, то часть портфеля можно держать в недвижимости, но не более 30%.  

Как финансовый советник, информирую о возможных сценариях развития событий. И вам принимать решение, какой сценарий выбрать. Решитесь ли вы делать инвестиции в недвижимость и только. Или выберете для себя более путь, который даст более широкие возможности выбора.